(资料图片)
7月4日，深圳公共资源交易平台挂牌3宗二类居住用地，分别位于龙岗宝龙、宝安新安，总起始价46.32亿元。3宗地将于8月2日开拍。其中位于宝安新安宅地采用竞“现房销售建筑面积”，为深圳首例。
“现房销售建筑面积”最高占五成
从宝安新安宗地的竞拍规则来看，公告显示该宗地住宅部分拟建设普通商品住房，采取“三限双竞+摇号”规则挂牌出让，即限地价、限普通商品房销售价格、限现房销售建筑面积，竞地价、竞现房销售建筑面积，达到最高限制现房销售建筑面积后通过摇号方式确定竞得人。
这是深圳首次在宅地竞指标阶段采取“竞现房销售建筑面积”的方式。该宗地土地面积为15239.84㎡，建筑面积8.23万㎡，挂牌起始价29.62亿元，最高限制地价34.06亿元，现房销售最高限制建筑面积35520㎡。
值得一提的是，该宗地规定住宅部分面积为71050㎡，这意味着，现房销售最高限制建筑面积约是整体住宅部分的50%。
“三限双竞+摇号”规则新变化
回顾深圳此前的土拍规则中，从未出现过该种方式。
深圳今年6月30日土拍中深湾超总地块提到的“三限双竞+摇号”规则为：限地价、限普通商品房销售价格、限全年期自持的租赁住房建筑面积，竞地价、竞全年期自持的租赁住房建筑面积，达到最高限制建筑面积后通过摇号方式确定竞得人。
而更早的今年首批次土拍中宝安沙井和光明宗地中“三限双竞+摇号”的规则为：限地价、限普通商品房销售价格、限企业自持的保障性租赁住房建筑面积，竞地价、竞企业自持的保障性租赁住房建筑面积，达到最高限制建筑面积后通过摇号方式确定竞得人。
宝龙两宗地不再竞保障房面积
这不是深圳今年第一次在土拍出让规则上做出调整。
6月30日进行土拍的深超总宗地突破70/90户型限制；而即将在7月14日开拍的深汕地块则在此前的公告中提到，该宗地块无售价限制，是无保障性住房的纯商品房宅地。
值得注意的是，本轮公告中的龙岗宝龙两宗地不再竞保障房面积。据公告，宝龙街道两宗地均采取“双限单竞+摇号”规则挂牌出让，即限地价、限普通商品房销售价格、竞地价、达到最高限制地价后通过摇号方式确定竞得人。
焦点
宝中宗地房价
不高于8.86万元/㎡
A001-0212地块位于宝安区新安街道，具体位置在罗田路和金科路交会处西南角。
该位置南面正对大铲湾，东北侧是新安中学（集团）高中，西北侧是海韵学校和深航假日名居，正北向为润恒御园。距离最近的地铁站为11号线宝安站，百度测距直线距离大概为800米，另外距离1号线宝体站大约有1公里。
该宗地可近享宝中成熟的配套，同时与前海核心三湾的距离较近，能同时享受两大板块的辐射利好。1公里范围内，周边拥有宝安体育场、欢乐港湾、深圳前海壹方城等等商业公共配套。
公告显示，该宗地普通商品住房平均销售价格不高于88600元/㎡（不含室内装修）。而周边目前在售的二手房小区单价已有超过10万元的，例如距离项目500米左右的高发西岸花园三期，目前有大户型业主在中介平台的挂牌单价在12.9万元，86㎡的两房有业主挂牌价为10.9万/㎡；另外，附近的深业新岸线目前业主在中介平台的挂牌单价普遍在10万上下。
另外，龙岗G02309-0008、G02309-0009两宗地的平均销售价格不高于37800元/平方米（不含室内装修价格）。其中，G02309-0009宗地位于宝龙大道和宝龙一路的东北侧，G02309-0008位于宝龙二路的西侧，两宗地均在14号线地铁站沿线位置，但与站点距离较远。
观察
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉：
未来一段时间，现销和预售将会并行
7月4日，深圳土拍市场不断出新闻，继深圳湾超级总部基地超百亿宅地之后，深圳公共资源交易公共服务平台在4日上架3宗宅地，分布于龙岗宝龙、宝安新安，其中宝安新安地块的竞指标部分从过去宅地出让中的“竞保障房面积”改为“竞现房销售建面”，该宗地也成为深圳首宗“竞现房销售建面”地块。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在梳理土地出让规则调整的背景时提到：6月26日下午，住建部部长倪虹会见中国银行董事长葛海蛟一行时提出开展现房销售试点，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。
他认为，土地出让配建要求，体现了对土地市场调控的思路。当市场比较火，同时也为了鼓励开发商转型为运营商，增加租赁住房、保障房，竞配建（保障房、租赁房）、竞自持就是普遍的做法。当土地市场降温，开发商资金链紧张，前期已经大规模建设了保障房，实时退出竟配建、竞自持，也就在情理之中。
李宇嘉表示，深圳首宗“竞现房销售建面”地块体现了新的政策导向，原因一方面是当前保交楼难度大，要实时推进现房销售，推动开发商向现房销售转型。另一方面，当前购房者很大一部分更愿意买现房，也应该顺应这部分需求，特别是改善型需求，能承受现房销售带来的成本和价格增加。
现房销售会提速吗？
有数据显示，目前全国现房销售占比14%，保交楼难度大的城市，现房销售占比更大。李宇嘉认为，并不是要迅速将现售占比扩大，当前土地市场弱势也不支持大规模开展，但未来一段时间，现房销售和预售将是并行的两种模式，开发商既可以选现售，也可以选预售，购房者也一样。当然政策会支持现售，比如金融政策、规划政策、报建政策等。
现售的影响有多大？
李宇嘉认为，影响肯定有，比如周转时间拉长、成本增加，但是土地公开出让，出让条件很清楚，就是要现售，能拿地的开发商，一定是算好了帐，算好了增加的成本和周期自己可以承受。另外，现售的出让条件下，地价一定比预售条件下要低，这也有利于开发商。特别是综合实力比较强的开发商。现售逐渐推行的过程，自然也就是优胜劣汰和转向新模式的过程。
现场
网红盘延续热度 开盘当天卖近百亿
继香蜜湖千万豪宅海德园开盘“日光”后，深圳新房市场再现热盘。位于深圳前海的深业云海湾选房上月下旬开盘当天去化率约95%，当日销售额约100亿元，几近售罄。
深业云海湾的热销在业内预期之中。据该项目官微披露数据显示，自去年12月入市以来，该项目展示中心单日来访记录破1000+批，在i深圳登记3小时即超1000+批，登记审核转冻资破88%，可谓是当之无愧的深圳网红盘。
跟海德园相比，深业云海湾被认为市场热度更高。据南都·湾财社记者观察，深业云海湾推售919套产品，而冻资客户达1460批，冻资比1：1.6；此前海德园A区入围并完成意向保证金冻结的客户总数为664批，该批次共推出237套住宅，冻资比1：2.8。中签率方面，深业云海湾的中签率有63%，大大高于海德园约36%的中签率；但从弃选率方面来看，海德园的弃选率则略高于深业云海湾。
据此前公示的预售信息，深业云海湾备案的住宅户型区间约104-184㎡，备案均价约9.2万元/㎡，单价区间约8万-10.5万元，总价区间约900万-1931万元/套。作为对比的是，深业云海湾周边二手项目成交价格均已超过10万元/㎡，宝中片区的房源普遍成交单价在11万-17万元之间，而前海唯一在售二手房前海时代的房源近期成交单价约15万元。隔壁在售的天健悦湾府目前备案均价为9.6万元/㎡。
前海新盘日销33亿 但过半买家弃选
在深业云海湾开盘的两天前，同样位于前海的另一网红项目——招商一湾臻邸在招商蛇口深圳公司官微发布销售方案。6月28日，招商一湾臻邸项目正式选房，项目共吸引了540人冻资选645套房源，入围比例1：0.83，中签率100%。
6月29日一早，南都·湾财社记者在招商一湾臻邸项目案场销售的朋友圈中看到“营开22天去化33亿”的销售信息。湾财社记者随后询问了招商方面有关项目的销售情况，据了解，项目当日开盘去化259套，销售金额33.22亿元。这意味着，开盘当日项目去化率约40%，弃选率约为52%。
6月29日上午，湾财社记者致电招商一湾臻邸营销中心，项目销售人员向记者证实了开盘当日销售30多亿元的数据，但对于具体的销售套数对方表示目前还未统计，有意向购房的话可以前往售楼处看房，目前还有不少剩余房源。
据项目备案信息，项目本次推出建面98-115-155㎡3-4房共645套，均价10.7万元/㎡，单价区间9.1万-11.9万元，总价区间902万-1785万元/套，开盘当日按户型面积优惠5万-10万元。按照套均1270万元的总价计算，其中住宅的总货值大约在82亿元；按照项目110000㎡的住宅建面和10.7万元/㎡的备案均价来计算，住宅总货值大约为117亿元。33亿元的销售额相当于前者的约四成，后者的近三成。
据了解，招商一湾臻邸位于南山前海前湾片区，规划为一期共3栋建筑，其中1栋含3座塔楼、裙房商业及社区配套；2栋为幼儿园；3栋含4座塔楼、裙房商业及社区配套（以政府最终审批为准）。目前招商一湾臻邸所在的前湾仅有两个住宅盘入市，2021年润峯府和龙光天境两个新盘开盘，备案均价均约11.2万元/㎡。
对于开盘当日销售结果不及同月开盘的深业云海湾，当前市场普遍认为有两点原因：一方面是价格有差别，相较于去化约95%的云海湾而言，招商一湾臻邸备案均价高约1.5万元/㎡；另一方面，一湾臻邸所处的前湾片区目前还在建设中，整体配套没有云海湾所在的桂湾片区成熟，且云海湾所处的位置可同时享受宝中成熟的配套带来的便捷；另外，一湾臻邸的体量较小，对青睐大社区的购房者来说，居住舒适度可能有所影响。
西部海景盘又推货 去化率有所下滑
因较为稀缺的海景属性，加上区域一二手价格倒挂，推动越秀潮樾府在上个月开盘首日去化96%。时隔一个月，位于该项目“楼王”位置的剩余房源也终于摆上货架。
6月27日晚8点，越秀潮樾府1栋三、四单元正式选房，407组客户排队选择237套房源，入围比例1：1.71。当晚10点，已有网络消息透露开盘结果。晚上11点左右，据案场销售人员微信朋友圈及官方喜报显示，潮樾府此次推盘首日去化87%，销售16.35亿元，剩余31套房源。
此次推盘去化率有所下滑，但实际成交套数较首批增长了20%。第二批产品仍能延续热度的主要原因有二：一是房源位置更好。6月20日晚，宝安碧海片区海景盘“越秀潮樾府”1栋三、四单元获批拿证，推出93-128㎡3至4房共计237套房源。从位置来看，这批房源位于潮樾府的“楼王”位置，不仅视野更加开阔，距离沿江高速也更远，噪音影响更小，且除了93㎡横厅无法完全看海，其他户型6层以上均享平行海景。
二是这批房源依旧拥有价格优势。据公开资料显示，潮樾府最新房源备案均价约7.5万元/㎡，比1栋一单元高出约3000元/㎡，最低总价617万元（94㎡），最高1052万元（130㎡）。
据南都·湾财社记者此前走访，紧邻潮樾府、同样拥有海景属性的华丰前海湾、玉湖湾等刚需面积段二手房挂牌价普遍高于9万元/㎡，多数超过9.5万元/㎡，不过近期成交的笋盘单价通常略低于9万元。大户型挂牌单价偏高，几乎去到10万元+/㎡，但熟悉片区的中介告诉湾财社记者，大户型业主通常不急出售，高价只为观察市场，价格仅供参考。综合来看，潮樾府与周边相似二手房之间存在着约20%的价格倒挂。
值得注意的是，网传潮樾府的弃选率接近50%。在社交平台上有网友分享自己的选房经历，表示自己的位次靠后，心仪房源大都位于三、四单元的93㎡看海户型，被选后直接放弃。相较之下，此前讨论较多的噪音问题并不是构成业主弃选的主要原因。
从销控表来看，剩余房源里7套为低于6层的93㎡户型，其余24套都为130㎡大户型。潮樾府大户型热度不及刚需和片区整体成交情况相似，“近期成交都以刚需户型为主，大户型没有成交”，上述中介表示。
来源：南方都市报 整合：李斌 采写：南都·湾财社记者 孙阳 陈镜安