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中新经纬8月8日电 (孙庆阳)植信投资研究院近期推出《2023年下半年房地产市场报告》(下称“报告”)，并授权中新经纬研究院联合发布。报告认为房地产行业已经走出至暗时刻，行业进入弱复苏通道，下半年政策力度有望进一步加大。报告预计，全年住宅销售额仍有望实现轻微正增长，房价总体逐步回稳，土地市场供需结构改善。报告还提出了探索设立国家房地产专项基金，支持行业不良资产处置等九条建议。
报告介绍，此轮房地产周期趋向于弱复苏：一是政策处于相对支持的阶段。前期楼市政策的进一步落实、后续楼市政策的继续放松将持续为房地产行业提供相对宽松的政策支持环境。二是居民收入正在逐步改善。随着经济恢复向好，上半年城镇居民人均可支配收入增速为5.4%，较一季度提升1.4个百分点。三是新型城镇化的不断推进继续为房地产市场提供有效需求。2022年中国城镇化率为65.2%，户籍率则在47%左右，距离发达经济体80%的平均水平还有较大的上升空间。未来一段时期，中国仍处于新型城镇化的较快发展阶段，这个过程中所释放的巨大需求潜力将为房地产市场提供有力支撑。四是疫情扰动等因素的褪去推动积压的需求得以较快释放。
报告认为，下半年房地产投资对经济增长的拖累幅度有望小幅收窄，但仍不可掉以轻心。考虑到房企资金压力较大、土地购置处在较低水平以及建安工程存量压力不小，房地产开发投资在下半年难有起色。但在去年同期低基数效应下，房地产开发投资同比降幅将从上半年7.9%收窄至7%，房地产对经济增长的拖累幅度也会小幅收窄。经测算，下半年房地产开发投资可能会拖累固定资产投资1.6个百分点，对社零消费的拖累为2.1个百分点，拖累GDP增长约0.7个百分点。按照上述测算结果来看，房地产投资可能将连续第二年对GDP产生较大程度的拖累，这在过去二十年中国经济发展过程中实属罕见。期间，大部分房地产开发商持续削减资产负债表的行为可能暗含其主要经营目标的转变，即从主动扩张资产表向主动管理负债表的转变。国际经验表明，这种趋势形成则可能延续多年，换句话说房地产投资下行对宏观经济的拖累可能会进一步持续。
报告测算，下半年房企债务待偿规模为3692亿元，较上半年减少1267亿元，相较于营收而言仍是不小的挑战。其中，三季度房企将迎来年内第二个偿债小高峰，这对房企而言仍是不小的考验；四季度，房企的偿债压力可能才会有所缓解。需要指出的是，人民币汇率的波动可能会导致今年房企整体的偿债成本相交于去年而言增加5%-8%。
报告认为，预计下半年部分符合条件的一线和重点二线城市可能会取消或适度取消限制性购房政策，尝试推行“一区一策”；供给侧进一步加大住房金融供给侧支持力度，有效化解房企金融风险。为了更好地释放市场需求和防控房企风险，具体提出九条政策建议。一是引导商业银行进一步提供稳定的居民住房信贷支持；二是重点支持刚性住房需求，保障较低的首套房购置成本；三是阶段性给予刚需和改善型需求购房者贷款优惠；四是一、二线城市适度松动限购限贷政策，以释放需求、扩大销售、回收资金；五是保持对优质房企合理的融资支持力度；六是加大实施房企定向宽松计划，稳妥有序增加“保交楼”专项借款、并购贷款和再贷款规模；七是加大力度创造宽松的房企非银金融环境，创新性地用好“住房金融支持政策第二、第三支箭”； 八是探索设立国家房地产基金，中长期支持行业不良资产处置；九是下半年有效增加一线和重点二线城市土地供给。
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